财经词典:土地出让金(上)

来源: 新华08  2011年07月05日 11:11

  每天五分钟,财经词汇通,欢迎收看今天的财经词典节目。近日,财政部、住房和城乡建设部印发《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》,再次强调将土地出让收入的10%都将作为保障性住房的建设资金。又有相关机构的监测数据显示,今年1至5月,全国128个城市土地出让金相比2010年同期下滑了5%,其中住宅土地出让金下滑14%。那么,什么是土地出让金,它的存在有什么意义呢?今天的节目里,我们一起来聊一聊“土地出让金”。

  

  

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  土地出让金(land-transferring fees) ,是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款,也就是土地出让的交易总额;或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款;或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。

  土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目,采用招标、拍卖的方式,可通过市场定价,这个时候,土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目,以及开发园区等工业项目,往往不是依靠完全的市场调节,这个时候土地出让金就带有税费的性质,是一种定价。现行的土地出让金的实质,可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质,又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。

  这是一个与土地和土地使用权相联系的新范畴,是一个土地财政问题。在社会主义宏观调控中具有双重功能:一是调节土地的利用,改进和调整产业结构,包括一二三产业结构、各业内部结构等,制约或促进经济发展;二是土地出让金的分配,作为调整市场经济关系的经济杠杆,调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益,调节市场竞争关系等。

  目前,土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。而对于土地出让金的使用范围,相关文件则作出了明确的规定:主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。

  土地出让金根据批租地块的条件,可以分为“熟地价”和“生地价”两种: “熟地价”,就是提供“七通一平”土地的出让金,包括土地使用费和开发费;

  七通一平是指土地(生地)在通过一级开发后,使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件,使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括:通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。

  而另一种就是“毛地”或“生地”价,也就是没有完成“七通一平”的地块,出让金只有土地有偿使用的部分,投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。

  比如上海北京东路71号地块面积为2.38 万平方米,有20多家单位和1000多户居民,新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权,并投资5300 万美元。一般来说,旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50-70%左右。

  而要说到土地出让金的计算方式,可分为地面价和楼面价两种计算方法。地面价为每平方米土地的单价,也就是用出让金总额除以土地总面积;楼面价就是平摊到每平方米建筑面积的地价,也就是用出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。

  投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低,只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算,才有可比性,也比较容易估算投资成本,进而估算出投资效益。

  土地出让金的支付方式,如果是外商投资或中资企业开发外销房的,要以外汇支付,如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的,可以人民币支付。也有的实物支付的方式,比如投资者得到一块土地,他通过建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。

  在节目一开始提到的《通知》里我们提到,土地出让金将有不低于10%被安排用于支持保障房建设,我们不能否认的是,土地出让金已成为地方财政收入的主要来源,也为地方建设做了不少贡献,但是它存在弊端吗?如果有,有哪些弊端呢?这些问题我们将在下一期节目中一起探讨。好了,本期节目就是这样,下期财经词典,再会!(完)

【责任编辑:尹杨】

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