旅游地产繁荣背后是否一马平川?

来源: 新华08网  2011年08月10日 09:51

  一边是政策的利好,海南国际旅游岛战略规划获批、迪士尼乐园落户上海等重磅消息屡屡刺激旅游地产市场;另一边则是,住宅商品房市场在“限购令”的棒槌之下,发展空间受限,开发商需要旅游项目来“填补”业绩。一压一捧,地产商进军旅游地产的步伐,势如破竹,繁荣背后究竟是一马平川还是急流险滩呢?

  

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  旅游地产繁荣背后是否一马平川?

  旅游地产,不仅是开发商越来越频繁提及的概念,地方政府也纷纷立志将此作为地方支柱产业,频繁向开发商抛出“橄榄枝”以示优惠。加上调控对住宅领域资金的挤出效应,当下旅游地产投资增长呈几何状,数以千计的项目上马,数以亿计的资金入市,但毕竟旅游地产对于国内大多数开发商来说,还是一种新的开发模式,从探索到成熟,不会是一个简单的过程。

  北京紫玉国际商务俱乐部有限公司副总经理唐晓前:我们还没有真正的进场进行真正的运营,真正的运营之后,我想会碰到各种各样的问题,因为毕竟这边是一个发展的初期阶段,我们想面对的市场也应该做一些调整,只是为将来铺路。

  旅游地产与一般商业地产相比,一个最大的特点就是,融旅游、休闲、度假、居住为一体,开发商需要承担一些配套设施的建设任务。因此,有专家担心,旅游地产前期的较大投入,能否被市场认可?

  吉林大学经济学院副院长谢地:旅游地产的这种投资因为我们看了很多的旅游地产项目,这个投资都很庞大,基础设施做的那都是按照国际水准来做,因为它要吸引来自更多的国内国外的游客。但是如果在运营的过程当中,没有更多的国内外的游客来访、来入住、来消费,那就意味着什么?它庞大的投资可能就收不回来了,就会形成庞大的这种沉淀成本。

  北京紫玉国际商务俱乐部有限公司副总经理唐晓:我们是一个精品的酒店,主要针对于高中档的消费人群,不过酒店运营的初期我们也会根据市场的需求来进行运营这个酒店。

  对于刚刚进入旅游地产的房产商来说,华侨城的成功模式或许值得借鉴。成立于1986年的华侨城地产,可以说是旅游地产的开创者。让它声名鹊起的是一个叫波托菲诺的旅游地产项目和“旅游+地产”的开发模式。通过这个模式,华侨城将荒郊变成旅游胜地,带动周边地价抬升,然后开发高端地产项目。财务运作上,利用主题公园的平稳回报发展地产项目,再利用地产项目的高成长、高回报提升公司的价值。

  华侨城的模式得到了市场的认可,也给随后进入旅游地产的开发商们勾勒出美好的愿景。然而,对于市场与开发模式都已经固定的商业地产商来说,旅游地产显然还是一个新的课题。由于旅游地产运作的特殊性,并不容易形成一套完全固定的流程。即使在营销、融资模式等方面还可以沿用原有的商业模式,但是在设计、工程、成本控制等方面则不能再照搬以往的经验了。

  原有商业模式面临挑战

  自2010年5月底,万达集团领衔六方股东共同投资的长白山国际旅游度假区项目,南北两区全面开工以来,已经过去了近一年的时间。万达集团一位负责人表示,从成本上来讲,长白山项目的运输成本、施工期、人力成本都与城市商业地产建设存在巨大差异。

  长白山国际旅游度假区开发有限公司营销部策划经理谢志冬:长白山这个项目是我们集团第一个旅游地产项目,也是目前国内所少有的超大型的旅游地产项目,当然在运营过程中,在开发过程当中会有诸多我们所始料未及的困难发生。

  旅游地产项目还必须面对由于地理位置、气候条件等客观条件带来的差异,以长白山项目来看,一年只有半年的时间可以施工,而可以施工的时期,往往阴雨连绵;高速公路、铁路等还在建设中,这使得前期施工的交通运输不是很便利;此外,人工的短缺也是问题之一。

  长白山国际旅游度假区开发有限公司营销部策划经理谢志:长白山目前的交通还没有完全达到我们预想的效果,可能在未来会达到我们更理想的效果,但是目前在施工建设过程当中也会碰到一些诸多的困难,但是都被我们一一克服了。

  在众多的旅游地产项目中,也不乏失败的案例,曾经备受瞩目的千岛湖凤凰岛度假村项目,最终因为种种原因,导致业主权益受损,使这块纯净的千岛湖变成了旅游地产开发的一大败笔。

  稀缺自然资源是旅游地产项目增值的重要资本,地产商们如何在项目开发的同时,调整和完善现存敏感的生态体系,优化并且发挥生态风景资源的优势,使其成为旅游地产长期升值的法宝,是摆在地产商面前的另一个问题。

  项目开发如何兼顾自然资源保护?

  北京紫玉山庄房地产开放有限公司前期部经理贡献:我们来首先一个宗旨,因为长白山最值钱的东西并不是你的建筑,而是环境,我们从设计开始,就是最大限度的利用这个原始的景观,原始的环境,跟我们的建筑做到一个最好的一个结合,所以也确实比较重视,各方面无论是企业对我们的管理,还是我们自己自律方面做得还都是比较不错的。

  北京紫玉国际商务俱乐部有限公司副总经理唐晓前:环境这一方面是公司一直很强调的,包括刚才你们也参观到这个项目,它周围的一草一木都没有动的,是原样,同时我们还引进一些其他的植物来补充我们酒店自己环境的一个空白,也跟这边的管委会一起做这边的河道清理,做一些公益的活动,环境保护公司是非常强调的。

  房产商的任何投资都是以回报为目的的,然而自然资源只能借用,不能侵占和掠夺,一方面,开发商需要明白完善生态系统对旅游地产增值的重要性,另一方面,政府也应该对旅游地产项目进行正确的引导和监督。

  吉林大学经济学院副院长谢地:在旅游地产开发过程当中,由于它直接和地方政府行为,甚至是中央政府这样一些导向,比如海南旅游岛的建设,它是紧密结合在一起的,所以就更加需要重视的一个问题,就是一定要把规划做好,把它上升到一个法律这样一个高度来坚定的执行下去,而不是有很多的随意性。

【责任编辑:赵鼎】

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