商业地产成调控“避风港” 或酝酿市场风险

来源: 新华08网罗姣娣 郭兴华 王晖余  2011年08月18日 08:20
核心提示:随着国内住宅市场调控持续深入,越来越多的房地产开发商已加大关注商业地产。但在“2011博鳌房地产论坛”上,不少业内人士指出,商业地产投资周期长、回报率低,多数投资企业尚未寻找到清晰的盈利模式,短期内企业与资本大规模的涌入容易导致经营和投资风险。

  ——上半年国内商业地产持续火爆 俨然已成调控“避风港”

  今年上半年,国内主要城市商业地块交投火热。北京、上海、广州、深圳、成都等15个重点城市的商办用地成交面积1139 公顷,同比增加14%,而同期住宅用地成交面积同比则下降29%。以北京西部的石景山商圈为例,该区域将在未来10年新增建设用地近1600公顷,其中大部分为商铺、写字楼用地。在杭州,商业用地的成交首次超过了住宅用地。

  国土部的研究报告显示,2011年2季度的土地价格上涨主要原因是开发商对商业地块的热捧,京沪穗深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨,且幅度远远大于住宅地块。

  商业地产的火热也开始向二三线城市蔓延,统计显示,上半年湖北武汉市写字楼成交面积31.36万平方米,同比增长169.1%,营业用房上半年成交面积205.41万平方米,同比增长129.3%。河南郑州市上半年商业营业用房开发投资、本年新开工面积同比增速分别高出商品住宅43.7、14.8个百分点,销售面积同比增速高出商品住宅94.1个百分点。

  中原地产发布的报告显示,作为中国经济晴雨表之一的甲级写字楼指数在2011 年上半年出现了明显的上涨,北京、上海、广州、深圳、成都、杭州甲级写字楼租金的累计涨幅分别为 17%、2%、11%、19%、3%、4%,呈现全面上涨态势。今年上半年金融街一些写字楼租金上涨了50%,目前北京租金最高的写字楼已突破1000元/月/平方米关口。

  ——楼市调控短期催热商业地产 经济基本面和城市化是背后推动力

  业内人士指出,除了楼市调控政策短期催热商业地产外,商业地产发展背后的主要推动力是国内经济的持续向好以及不断推进的城市化进程。

  伴随住宅市场的深度调控,房企普遍面临经营转型、破解资金压力等问题。根据WIND资讯统计的A股市场20家房企年中报,截至2011年6月30日,这20家房企的存货共计3177.64亿元,同比去年的2171.95亿元增长了46.30%,环比今年一季度的2843.42亿元增长了11.75%。企业住宅销售遭遇压力。同时,商业地产的政策敏感度较低,大批企业集中转移到商业地产。

  在住宅市场的“限购”下,投资者也将目光转向以写字楼、商业门面为代表的商业地产。资金的短期集中注入推高了商业物业的租售价格。北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示,在住宅市场遭遇调控之后,商业地产相对升温,特别是稀缺地段的商业价值逐渐被挖掘,商业类地块受关注程度明显增加。以深圳为例,据世华地产商业部的数据,2010年第4季度,深圳“由住转商”投资客约占客户总人数的10%,而到2011年6月份,这一比例已上升至30%-40%。

  随着国内经济的持续向好,城市化的不断推进,大批金融、服务、制造类企业入驻,增加了写字楼租赁市场刚性需求。DTZ戴德梁行大中华区投资部董事卢强先生表示,随着城市化进程加快和居民消费能力的释放,商业地产有了快速发展的原动力。

  ——商业地产开发投资过剩存风险 企业与投资者进入需谨慎

  博鳌论坛与会人士认为,商业地产存在着项目定位难、占资金大、运作周期长、投资回报率偏低等诸多挑战。目前国内商业地产短期集中开发,市场火热的背后一定存在各种风险,企业与投资者进入需谨慎。

  中国房地产研究会副会长顾云昌此前告诫开发商要慎入商业地产领域。他认为,商业地产集中上马总体上还是供大于求,市场竞争将非常激烈。

  事实上,对于想转型做商业地产的中小企业来说,至少面临两大风险:

  一是资金链风险。做商业地产和做住宅的本质区别在于现金回流方式的不同,这一点在缺少房地产信托基金的内地市场尤为重要。由于没有下游资本市场的支持,国内绝大多数商业地产在变现这一环节都可能出现断裂,而开发商都是高杠杆经营,一旦资金大量沉淀到不动产上,就会对整个公司的现金流构成压力。

  二是成本运营风险。日前,银监会主席刘明康公开表示,加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测,并首次提出“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。这也就要求企业在开发商业地产时,其开发成本、开发水平和资金能力要求更高。

  美佳华集团董事长洪小佳表示,做好商业地产需要具备三方面的条件:第一,运营能力是做好项目的根本;第二,商业项目前期的商业资源整合,产品业态定位,以及空间规划设计对与错、好与坏决定项目运营的成败;第三,商业地产需要大量持有商业物业,项目运营初期,可能无法实现净现金流的平衡,如果没有一个平衡项目现金流的操作模式,不仅项目开发难以为继,持有已开发物业都会成为难题。

  对于目前房地产开发商蜂拥进入商业地产,洪小佳指出,由于大批开发商把商业地产作为调控下的“避风港”,短期内开发规模过大并集中入市,可能产生较大市场风险。

  对投资者而言,商业地产投资回报率偏低,这也意味着投资风险在增加。据中原地产的监测,今年以来,深圳、广州、成都、杭州这四个城市的甲级写字楼租金回报率出现明显分化,其中深圳由于写字楼价格的上涨明显快于租金的涨幅,目前租金回报率已下降到4.3%;杭州甲级写字楼租金涨幅虽然明显快于价格涨幅,但是由于其前期的价格偏高,回报率依然仅有4.3%。某地产研究人士表示,3%的回报率基本是底线,如果触及这个底线,投资的风险就会出现。

  仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示,商业地产价格短期内涨速过快,涨幅过高,加之后市供应量大增,而全球经济形势尚不明朗,下半年商业地产可能陷入观望、整理,背后隐忧需慎重考虑。

  香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗表示,中国商业房地产虽然基本上是一个市场所支配的环境,政府也不太干预,但太多人进去,资源的浪费会非常严重。(新华社 罗姣娣 郭兴华 王晖余)

【责任编辑:彭桦】

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