险资出手商业地产 牛刀小试自用多

来源: 中国证券报  2011年07月06日 06:54

  商业地产正成为各路资金的避风港。自去年险资投资不动产的闸门放开之后,保险机构在商业地产领域的身影愈加活跃。不过,目前险企出手商业地产使用的多是自有资本金,投资模式以“自用+租赁”为主。由于项目资源有限和自身经验不足,保险资金大规模进军商业地产的情形还未出现。

  “自用+租赁”模式为主

  保险机构对商业地产的青睐由来已久。早在2006年前后,泰康保险就开始组建自己的房地产投资团队,而国寿、平安、人保、太保等机构也早以购买自用办公楼等形式介入商业地产领域。

  2010年9月《保险资金投资不动产暂行办法》(以下简称《办法》)正式下发,这为保险资金介入商业地产指明了路径。而在去年下半年,保险机构身影也频现各地核心商业地段,保险机构投资商业地产进入了集中爆发期。

  去年8月,成都新行政中心“天府国际金融中心”吸引了众多保险公司。中国人寿以6.46亿元价格买下该楼群的5号楼,安邦财险则以4.92亿元的价格购入1号楼和2号楼。8月国寿以25.9亿元在杭州江干区拿下商业金融用地。平安在7月末以6.13亿元价格购得深圳福田中心区南区一商业地块。12月,中国人保集团及旗下子公司以总交易金额37.44亿元拿下北京西长安街八十八号原首都时代广场写字楼。也在该月,在被称为“史上最庞大的土地投标”——北京中服地块中的6块地买家中,安邦财险、健康保险和标准投资集团组成的联合体以25.2亿元夺得Z5地块,建筑面积12万平方米,楼面价高达2.1万元/平方米,除上述公司外,还有泰康人寿、生命人寿、阳光保险等共8家险企亮相竞标现场。

  不过,目前险企出手的商业地产多以自用为主,而《办法》明确规定,保险公司投资购置自用性不动产,应当运用资本金。因此,真正意义上的保险资金投资不动产案例目前仍是空白。

  事实上,纵观目前险资投资的自用办公楼,很大一部分都远远超出自用规模,大部分都租赁给外界,进而赚取不菲的租金。“自用+租赁”的模式是目前险企介入商业地产的主要模式。

  项目有限制约险资步伐

  根据去年保监会发布的《保险资金运用管理暂行办法》规定,保险资金投资于不动产的账面余额,不高于保险公司上季末总资产的10%。数据显示,2010年保险业总资产达5万亿元,按此测算,可投向商业地产领域的最大资金量为5000亿元。

  这一数字着实诱人,但限于投资经验和监管规定,目前险企在商业地产领域的动作只能算是“牛刀小试”。

  有保险资产管理公司人士表示,现在商业地产投资已经从购买独栋写字楼发展为经营复合型的商业综合体,但保险公司在商业地产的管理和开发方面,存在经验不足和模式不清晰等诸多缺点,要想进行大规模的商业地产交易还有段距离。

  一位保险业人士表示,监管部门实际上对险资投资不动产管理严格,险资可投项目十分有限。“监管办法中圈定了一个比较小的投资范围,没写进办法的就不能投,按此操作的话,很难找到合适的投资对象。”

  尽管如此,险资也并未停止继续探索的步伐。在保险公司内部,地产投资平台的搭建引人注目。2009年12月,国寿投资控股有限公司受让外方力华发展有限公司(香港)股份,将旗下北京中保信房地产开发有限公司变为全资子公司,并更名为国寿地产。而中国人保亦在搭建专营地产的子公司,据称,已搭建起人保投控投资平台,并已经储备了一定规模的项目资源。

  业内人士介绍,在国外一些商业地产项目经营成熟后,可以卖给保险公司或退休基金,由后者长期持有。

  某地产业内人士表示,北京优质写字楼物业投资回报普遍较高,不过可供出售的成熟写字楼物业已经基本处于“断供”状态,因此不少投资者都将眼光转移到尚未建成的物业或者处境较为“冷清”的物业。险资或可通过整栋收购或参股方式从开发商手中接盘商业地产项目,或者采取开发定制的模式,即开发商根据保险公司要求开发地产项目,然后转售给保险公司。

【责任编辑:李澎】

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